Få investerare, och speciellt inte dom som fokuserar på utdelning lär ha missat Cibus Nordic Real Estate.  Bolaget är en av de nyare “stjärnorna” på den svenska utdelningshimlen och hade verkat lite i det tysta fram tills att Coronakrisen slog till med full kraft i mars i år.

I takt med att utdelningar ställdes in, slaktades och sköts upp om vartannat började det svenska utdelningsinvesterarcommunityt leta efter alternativ som kan erbjuda stabil och förhållandevis säker utdelning.

Ingen utdelning är självfallet någonsin 100% säker, men… i tider av osäkerhet och kris söker man sig lätt till mer defensiva investeringar i bolag vars verksamhet är relaterad till produkter och tjänster som folk alltid måste ha, oavsett situation.

Att äga fastigheter inhysandes företrädelsevis livsmedelsbutiker är hyfsat defensivt, konjunktursoberoende och stabilt.

Enter Cibus…

Vid 2019 års slut hade bolaget enligt årsredovisningen 7,000 aktieägare, ett halvår senare 12,500 och per den senaste kvartalsrapporten för Q3 2020 var man uppe i ca 22,000. En snabb koll på Avanza idag visar att man bara där har 22 985 ägare, så tillströmningen av ägare fortsätter fortfarande i rask takt. 

September månads klubbning av övergången från kvartals- till månadsutdelning från och med Oktober 2020 har tveklöst varit en av de större pådrivarna den senaste tiden för att attrahera nya aktieägare, och kommer nog fortsätta att vara det ett tag till.

Precis som ägartillströmningen under 2020 har kursuppgången under året varit bra, aktien har stigit med nästan 14% sedan årsskiftet, mer eller mindre precis som OMX GI, lite bättre än fastighetsindex och klart bättre än livsmedelsditot. Lägger man till aktuell utdelningen får man en totalavkastning hittills för året på ca 19,5% vilket verkligen inte är fy skam för en defensiv investering.

Kort om bolaget

För den som mot förmodan inte redan känner till bolaget följer här en kort introduktion.

Cibus (som betyder mat på latin) är ett ganska nytt fastighetsbolag, grundat 2017 av Pareto Securities för att köpa en fastighetsportfölj på 8 miljarder euro från de finska fonderna Sirius Fund 1 Grocery samt Sirius Fund 2. 

Trots att bolaget initialt har 100% av sitt fastighetsbestånd i Finland, noteras det i Stockholm på Nasdaq First North den 9e Mars 2018. Huvudanledningen till detta är att Stockholm är den klart största fastighetsbörsen samt att bolagets tillväxtmöjligheter över tid är långt mycket större i Sverige.

Med sin slogan ”Converting food into yield” positionerar sig väldigt tydligt som ett utdelningsbolag, vars primära syfte gentemot aktieägarna är att erbjuda en attraktiv, stabil och över tid växande utdelning.

Cibus affärsmodell & verksamhet

Cibus affärsidé är ganska enkel, man förvärvar, förädlar och utvecklar högkvalitativa, strategiskt belägna fastigheter i Norden med välkända livsmedelsbutiker och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster för att kunna ge en stabil, och över tid ökande utdelning till sina aktieägare.

I mars 2020 förvärvade Cibus Nettoportföljen bestående av 111 fastigheter från Coop för 1,9 miljarder SEK och skaffade sig med denna även fotfäste i Sverige. Per den 31 mars hade Cibus totalt 256 fastigheter fördelat på 145 i Finland och 111 i Sverige.

Cibus nuvarande portfölj är värd ca 1 143 MEUR där fastigheterna bestod vid Q3 2020’s slut av 281 livsmedels- och dagligvarubutiker i Finland och Sverige. Ca 85% av driftsnettot kommer från den finska portföljen och resterande 15% från de svenska fastigheterna.  

Hittills i Q4 har bolaget förvärvat ytterligare 10 nya fastigheter i Finland till ett totalt värde av $ 115,9 MEUR och nu senast den 14e December, 1 MEUR för en fastighet i Taberg, Sverige med ICA som ankare.

Fastighetsbeståndet utgörs nästan uteslutande av mellanstora livsmedelsbutiker, som kännetecknas av ett brett sortiment av livsmedel och dagligvaror samtidigt som de är mindre till storlek och mer lättillgängliga för konsumenterna än stormarknader. Denna typ av butiker svarar för merparten av livsmedelshandeln i Finland och Sverige och möjliggör därmed en snabbare tillväxt för Cibus.

Bolaget menar att den här typen av fastigheter samt deras lokationer är huvudanledningen till verksamhetens konjunkturoberoende natur och motståndskraft för den negativa effekten av e-handel.

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tillväxtorter och majoriteten är belägna i södra och sydvästra Finland samt södra och mellersta Sverige, ofta centralt belägna nära tätortsbebyggelse för bekvämlighetens skull.

Dryga 90 % av driftnettot kommer från fastigheter med Kesko, Tokmanni, Coop, S-Gruppen eller Lidl som ankarhyresgäst. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns bla. oberoende handlare som tex. frisörsalonger och blomsterbutiker med mera.

Cibus har två övergripande finansiella mål:

• Öka utdelningen till aktieägarna med 5% per år.
• Nettoskuldsättningen skall ligga mellan 55 – 65%.

Hyresavtalen

Dryga 90 % av Cibus hyresavtal är så kallade nettohyresavtal, och för Coop uteslutande sk “triple net avtal”, något som är vanligt bland popuära REITs som Realty Income, STORE Capital och W.P. Carey för att nämna några.  Avtalen innebär att det är hyresgästen som ansvarar för att utöver hyra  betala fastighetsskatt, försäkring och för triple net, även underhåll av fastigheterna.

Lite förenklat gör den här typen av avtal att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för fastighetsägaren och att fördelen för kunden är att den faktiska grundhyran av lokalen oftast blir lägre.

Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i majoriteten av fallen.

Bilden illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har hyresavtalens genomsnittliga längd hittills varit relativt stabil över tiden och kommer sannolikt att förbli det i framtiden. Portföljens genomsnittliga återstående löptid per den 30e september 2020 är 5,4 år.

Ungefär 85% av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2020 gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler.

I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom närmaste framtid.

Nyckeltal, utdelningsfakta & värdering

Bolaget strävar som redan nämnts, efter att skapa en hög och konjunktursoberoende utdelning till sina aktieägare som uppnås genom en stabil lönsamhet i den underliggande fastighetsportföljen.

Bolaget har växt både stabilt och lönsamt sedan börsintroduktionen, och det senaste året har substansvärdet ökat med ca 3,5%. I takt med att man finansierat sin tillväxt har belåningsgraden på rullande 12 månader ökat med 2,4% från 58,9% i slutet av Q3 2019 till 61,3% vid utgången av Q3 2020. Sannolikt kommer man inte att öka på skuldsättningen speciellt mycket då man har som mål att ligga i spannet 55 – 65%.

Cibus belåningsgrad ligger i det övre spannet bland fastighetsbolagen, där jag bara kan se att Brinova ligger högre på 62%, och K2A & Klövern på samma nivå med 61%. En snabbuträkning ur tabellen från Swedbank Aktiellt’s granskning av fastighetsfinanserna i Mars 2020 ger ett belåningssnitt för de analyserade 21 bolagen (Cibus var inte med här) på 47,4%.

Tack vare Cibus typ av hyresgäster har man haft en ganska begränsad inverkan av Covid-19, och per Q3 2020 var 99% av alla årets hyror inbetalda vilket får anses vara klart godkänt, och troligen bättre än en del andra branschkollegor med mycket retail eller hotell.

Cibus har ju inte någon lång historik vare sig som bolag eller utdelare, och av den anledningen är det självfallet lite svårt att få någon trend. Men, man har i alla fall levererat en utdelningshöjning på ca 5,9% på 12 månaders basis om man jämför den annonserade helårsutdelningen från och med oktober 2020 på € 0,89 per aktie med de € 0,84 som angavs i årsredovisningen. 

Utdelningspolicyn säger att man skall höja utdelningen med 5% per år. På en direkt fråga om utdelningspolicyn via mail fick jag följande svar av CFO & IR ansvarige, Pia-Lena Olofsson att ”Cibus inte har fastslagit någon utdelningsprocent utav förvaltningsresultatet. För att vi skall kunna öka vår utdelning krävs det att vi förvärvar för minst 50 MEUR per år. Detta har vi lyckats med 2018, 2019 och redan 2020.”

Med nuvarande ökningstakt av intjäningsförmågan kommer man kunna höja med 5% igen nästa år såvida inget drastiskt inträffar.

Direktavkastningen är för närvarande dryga 5,5 % vilket är bland det högre man kan få på den Svenska börsen för närvarande, till och med om man jämför med D- och Pref aktier, som heller inte erbjuder några möjligheter till utdelningshöjningar.

Per Q3 rapporten låg Cibus substansvärde på € 11,8 motsvarande ungefär 120,75 kr, vilket för närvarande ger en substanspremie på ca 36%.

Framtidsutsikter & möjligheter

Generellt tror jag att Cibus har en ljus framtid, man verkar i en lite egen nisch i en stabil bransch och äger fastigheter där hyresgästerna säljer samhällskritiska varor. Oavsett e-handelns intåg och befarade övertagande av samhället känns det ganska säkert.

• Månadsutdelning ökar attraktionskraften för att hitta nya aktieägare.
• Listbyte från First North till Stockholmsbörsens MidCap lista någon gång under första halvåret 2021.
• Ytterligare expansion i Finland och Sverige. Övriga nordiska länder kommer sannolikt att göra entre i portföljen vid något tillfälle då man har som mål att bli Nordens ledande ägare för livsmedelsfastigheter.
• Förstärkt kassa genom nyemission på 41 MEUR i december 2020 för öka intjäningsförmågan och för att kunna växa med minst 50 eller snarare närmare 100 MEUR per år.

Varför investerade jag i Cibus?

Den initiala anledningen till att jag investerade var att jag attraherades av den höga direktavkastningen.

Jag köpte majoriteten av mitt innehav mellan starten av April och fram till tredje veckan av Maj, så tack vare detta fick jag även med en YoC som för närvarande ligger på 7,82%, på köpet.

Svårt att inte köpa när aktien var så nertryckt och dessutom kunna få en fin kursuppgång på köpet!

Med en årlig utdelningshöjning på 5% tar det bara 5 år innan min YoC är uppe i ganska precis 10%, mao att varje investerad tusenlapp ger etthundra kronor tillbaks i utdelning, and counting…  En pengamaskin in action!

Affärsmodellen är inte snabbväxande, men den är stabil, och ger en relativt konjunkturoberoende tillväxt. Livsmedelsbranschen har historiskt växt med ca 3 % per år, även under lågkonjunkturer. Den uppvisar även en god motståndskraft mot den växande e-handeln som har gjort butikerna till ett distributionsnät av varor som handlas på internet.

Med den typen av verksamhet, samt att Cibus för närvarande investerar i en årlig takt som är mer än 2x mot de 50 MEUR som man behöver för att kunna fortsätta höja utdelningen med 5% per år känner jag mig komfortabel med att man kommer klara detta under överskådlig framtid givet att förvaltningsresultaten också fortsätter att levereras på samma nivå.

Med tanke på att kursen rusat iväg en bra bit från mitt snitt GAV på 124kr och nu ligger på ca 164 kr är jag inte köpare i dagsläget, då Cibus just nu är mitt 5e största innehav och utgör 4,1% av portföljen.

Allt sammantaget sitter jag nöjd på sidlinjen och låter jag innehavet tuffa vidare, och ge mig en bra slatt (växande) utdelning varje månad.

Så… är Cibus förtfarande en bra investering då?

Idag handlas aktien till en ganska saftig premie, och jag ser inte någon jätte uppsida i aktiekursen för närvarande, oavsett kommande listbyte och månadsutdelningen. Därav skulle jag inte gå in i bolaget idag om jag bara skulle jaga kursökning

Samtidigt har aktien sannolikt en begränsad nersida tack vare den konservativa och ganska konjunkturokänsliga verksamheten, så länge bolaget ”sköter sig”.

Dock tycker jag att Cibus fortsatt är en köpvärd aktie för utdelningsinvesterare som vill ha en hög och stabilt ökande månadsvis utdelning. Jämfört med populära månadsutdelare som tex. Northwest Healthcare Properties, Realty Income och Transalta Rernewables står sig Cibus riktigt bra, och man har dessutom ambitionen med 5% utdelningshöjning per år som ”ett ess i rockärmen” som dessa bolag inte matchar.

Vad tycker du om Cibus? Finns bolaget i din portfölj?

Övrigt material

Om du vill ha en fördjupad och rimligt färsk genomgång av bolaget kan se Cibus VD Sverker Källgården presentera bolaget på Aktiespararnas Aktiedag 20 Maj 2020. Videon är ca 28 minuter lång https://www.youtube.com/watch?v=q3BoclOb4BQ

Referenser

• Cibus hel- & delårsredovisningar
• Avanza
• Swedbank Aktiellt