De flesta av oss som investerar i nordamerikanska aktier är med stor säkerhet bekanta med REITs (Real Estate Investment Trusts) och kanske t.o.m. är investerade i tex Realty Income eller EPR Properties som är några populära bolag i segmentet.

En betydligt nyare företeelse är sk “Prison REITs”, privata aktörer som bygger och driver olika typer av fängelser och tillåts agera som REIT’s så länge majoriteten av deras tillgångar är i fastigheter.

Delstats- och lokala myndigheter i USA vänder sig i allt större utsträckning privata aktörer för att bygga och driva fängelser eftersom det är ett mer kostnadseffektivt alternativ.

Amerikanska myndigheter konstaterade tidigare i år att USA har den högsta andelen fängslade innvånare av alla “utvecklade” nationer i världen, där ca 754 av 100,000 eller 0,75% hamnar i finkan varje år.

Mängden interner växer stadigt, och betydligt snabbare än mängden platser i fängelserna vilket gör att det finns en överbeläggning speciellt i många delstatsfängelser.

Det är självfallet en tråkig trend att kriminaliteten och beläggningen i fängelserna ökar, men… det är bra nyheter för “Prison REITs”.

Affärsmodellen

2013 blev det lagligt för privata fängelseoperatörer att organisera sig som REITs. Huvudanledningen till att man gjorde detta är stora skattelättnader för bolagen. Både Geo Group och CoreCivic drog nytta av detta.

Företag i den här branschen föredrar generellt att såväl bygga, äga och driva fängelse faciliteter då dessa är ca 6 gånger mer lönsamma än om man ”bara” bygger och sedan hyr ut till en kommun eller delstat.

Båda bolagen är väldigt tydliga med att man INTE bedriver någon verksamhet där man förvarar flyktingar vid den mexikanska gränsen. Det mycket fokus på att man skall tillhandahålla bra faciliteter och behandla dom intagna på ett bra och värdigt sätt och respektera mänskliga rättigheter.

Den största risken för dessa företags lönsamhet är alltså om man skulle gå miste möjligheten att fortsätta att vara en totalentreprenör och i princip sälja “fängelse som tjänst” till myndigheter.

En annan risk är att en del storbanker pga politiskt tryck, på sistone dragit öronen åt sig lite när det kommer till att låna ut pengar till “Prison REITs”.

Om du tror att Elizabeth Warren blir nästa president i USA

Då skall du förmodligen låta bli att investera i “Prison REITs” eftersom hon har lovat att drastiskt minska den federala budgeten för att driva, till att tvinga fram nedstängningen av alla privata kontrakt för aktörer som driver fängelser och ICE’s (Immigration & Customs Enforcment) etc.

Ännu så länge är hennes planer för hur detta skall ske ganska luddiga, men… trots det har de två största bolagen, Geo Group (GEO) & CoreCivic’s (CXW) aktier tappat ca 40% av sitt börsvärde det senaste året…

Chansen att Elizabeth Warren blir USA’s nästa president förefaller dock inte särskilt stor.

Vad är affärsmöjligheten?

Delstats- och lokala myndigheter vänder sig som tidigare nämnt, i allt större utsträckning till privata fängelseoperatörer för att det är både billigare och enklare att hantera på det sättet.

Geo Group och CoreCivic med en market cap på $ 1,59 respektive $ 1,77 BUSD är de två dominerande spelarna i branschen.

Som nämnt har båda bolagens aktier tappat en stor del av sitt börsvärde senaste året pga politiskt “vapenskrammel” och den rädsla som följer med det.

Oavsett vem som blir nästa president i USA kommer man dock fortsatt att behöva (fler) fängelser och någon som bygger och driver dom.

Efter att ha läst en del artiklar och analyser om “Prison REITs” är det tydligt att branschanalytiker förutspår goda möjligheter för bolagens aktiekurser att återhämta sig de närmaste åren.

Både Geo Group och CoreCivic är hyfsat stabila bolag som funnits sedan 1984 respektive 1983, båda levererar bra och stigande resultat, har stabila kassaflöden, (till viss del) höjer utdelningen och delar även ut väl innanför sina ramar på 75 – 80% av AFFO.

Fundamentalt finns det god täckning för att fortsätta betala stabila utdelningar. CXW har en payout ratio på 66% av AFFO (Adjusted Funds From Operations) och GEO ligger på 68% vilket ger bra med marginal.

På grund av sina starkt pressade aktiekurser har CoreCivic har för närvarande en direktavkastning på 11,59% och GeoGroup hela 14,43%. Båda bolagen har de senaste 4 åren haft en genomsnittlig DA på 9,2 – 9,6%. 

Är detta hållbart, eller för bra för att vara sant och sk. “Value Traps” som snart måste sänka utdelningen…?

GEO’s AFFO för de första 9 månaderna i år uppgick till $ 249,3 MUSD vilket är en ökning med 13,4% y/y, och man ökade just sin guidance för helåret med lite drygt 2%.

Båda bolagen handlas för tillfället strax över sina 52 veckorslägstan. Återstår att se hur lång tid det tar för aktikurserna att återhämta sig och till vilken nivå?

Nyckeltal kring utdelning

Nedan lite snabbfakta om bolagens utdelningshistorik och nyckeltal.

Som synes är Geo Group det bolag som har bäst nyckeltal kring utdelningen där man trots en snitt DA för de senaste 4 åren på 9,60% kontinuerligt gör små höjningar.

Min slutsats

Varken Geo Group eller CoreCivic är på något sätt riskfria investeringar även om min take är att det senaste årets kursreaktion är lite överdriven. Geo känns som det stabilare av de två bolagen, man köper för närvarande tillbaks en hel del aktier, och är även det som ger bäst direktavkastning.

Av lite nyfikenhet på om det kan komma en ”turnaround” köpte jag på mig ett gäng Geo Group i fredags. I skrivande stund utgör bolaget dock bara 0,17% av portföljen och 0,34% av min sammanlagda utdelning.  Jag kommer sannolikt inte att låta den här positionen att växa mer än till 0,5% av mitt samlade innehav för att minimera eventuell risk.

Hur resonerar du?

Har du redan, eller skulle du kunna tänka dig att investera i ”Prison REITs”?

Disclaimer

Jag tar inget som helst ansvar för eventuella felräkningar och / eller tankevurpor.
Jag tillhandahåller ej heller någon form av rådgivning.
Gör din egen analys innan du köper.
Du får ta detta för vad det är, inspiration och / eller underhållning….