Hittills under 2020 har utdelningar för svenska bolag inte varit mycket att skriva hem om såvida man inte har någon form av “självskadebeteende” och gillar att prata om utdelningssänkingar eller inställda utdelningar…

Tech och Faang har ju haft ett fantastiskt halvår och varit omåttligt populärt att prata om.

Nu har det dock börjats kylas av lite, och följdaktligen är det mest (as)gamarna på plattformar som tex Seeking Alpha som cirkulerar över teknologisektorn kraxandes om att “detta är bara början…”, “den stora kraschen kommer snart…” alternativt “…jag har sagt detta i månader…”

Jag vill bara spy på den här typen av skitskriverier, det gagnar ingen och lätt att det leder till att man tappar fokus från varför man egentligen investerar.

Generellt tycker jag att det är hälsosamt att en sektor som accelererat extremt det senaste halvåret bromsar in lite. Det är väldigt lätt att bli fartblind, och som långsiktig, och företrädelsevis utdelningsinvesterare vill jag gärna ha en balanserad och stabil utveckling.

Därför är det skönt att en av marknadens “tråkigaste”, tillika även den klart största sektorn i min portfölj, fastigheter äntligen börjar knacka på dörren för att öppna frysboxen.

Fastigheter har varit helt ute sedan Coronakrisen slog till, och om man skall tro det man läser i en del press så kommer snart ingen att jobba på kontor längre…

Det kommer att bli en hel del beständiga förändringar från Corona, och man kommer sannolikt att rotera team ur personalen en hel del under en tid.

Det sagt… en annan teori det inte pratas mycket om, är att företag och myndigheter i framtiden kan komma att behöva större kontorsytor för att klara av att uppehålla nödvändig social distansering. Något att beakta kanske?

Dagens inlägg fokuserar på det näst största innehavet i portföljen, Castellum och ett av de minsta, Hufvudstaden för att utröna vilken som är den bästa utdelningsaktien på lång sikt.

Dessa två bolag är guldstandarden i Sverige vad gäller antal år med höjda utdelningar, så varför inte jämföra dom på lite närmare håll.

Kort bakgrund av företagen

Castellum

Castellum bildades i kölvattnet av fastighetskrisen i Sverige i början av 1990-talet. Stora fastighetsbestånd kom då att tas över av de förstatligade bankerna Nordbanken och Gota Bank i form av panter för dåliga krediter. Staten organiserade pantvårdsföretagen Retriva och Securum för att ta hand om övertagna tillgångar och stora delar kom att tas över av två nybildade fastighetskoncerner, Castellum AB och AB Kungsleden.

En förenklad beskrivning av uppdelningen är att bättre fastigheter i goda lägen samlades i Castellum medan det mer komplicerade beståndet lades i Kungsleden.

Castellum börsnoterades 1997 och det samlade fastighetsvärdet var då cirka 10 miljarder kronor.

Castellum är ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige och Nordens mest hållbara publika fastighetsbolag. Fastighetsbeståndet utgörs i huvudsak av lokaler för kontor och lager/logistik med en uthyrningsbar yta om 4,3 miljoner kvm.

Bolaget verkar genom en decentraliserad organisation med stark lokal närvaro i ett 20-tal städer i Sverige samt i Köpenhamn och Helsingfors. Huvudkontoret är beläget i Göteborg.

2019 omsatte Castellum 5,821 Miljarder kr med ett förvaltningsresultat på 3,146 Miljarder kr och man har för närvarande ett börsvärde på ca 52 Miljarder kr.

Hufvudstaden

Hufvudstaden grundades 1915 av Ivar Kreuger och är noterat på Stockholmsbörsen sedan 1938.

Bolaget har sedan starten varit en betydande ägare av premiumfastigheter i centrala Stockholm och många, vilka innehafts ända sedan de första verksamhetsåren, belägna mellan Norrmalmstorg och Stureplan.

Efter Kreugerkraschen kontrollerades Hufvudstaden av Custos fram till 1998 då Fredrik Lundberg tog över som huvudägare. Efter en internationell expansion under 1980-talet har Hufvudstadens fastighetsbestånd numera helt koncentrerats till centrala Stockholm och Göteborg.

Man ägde vid årsskiftet 2019/2020 totalt 29 fastigheter, så till antalet inte jättestort, men med en värdering på 47,7 mdkr ca 1/2 av Castellum . Vid årsskiftet 2019/2020 kvalar man in som den 3e största fastighetsägaren i Stockholm och 4e största i Göteborg.

JÄMFÖRELSE AV BOLAGENS AFFÄRSMODELLER: 

Castellum

Castellums affärsmodell är att investera i och utveckla kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Man fokuserar hårt på att ha ett starkt kassaflöde och att driva en verksamhet med låg finansiell risk.

Bolaget äger 632 fastigheter fördelade på 4,2 miljoner kvm kontor- och logistikyta i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Fastigheterna är belägna i allt från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service.

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tillväxtregioner. Det kommersiella beståndet består av 47 % kontor, 23 % samhällsfastigheter, 16 % lager/logistik, 8 % handel och 2 % lätt industri.

Resterande 4 % består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 700 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,2 Mdr kr.

Castellum arbetar långsiktigt och i strategin för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna genomförs i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde.

Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Kortfattat består Castellums verksamhet av tre områden, Förvaltning, Produktion och Transaktion.

Castellum har ett mål om 10% årlig tillväxt i förvaltningsresultatet. Utfallet 2019 var 7% och över de senaste 10 åren uppgår den genomsnittliga årliga ökningen till 7%.

Kontraktslängd – Den återstående kontraktslängden för Castellums kunder är per årsredovisningen 2019 4,0 år. Hyresavtalen tecknas vanligtvis på 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Nuvarande beläggningsgrad ligger på 93%.

Hufvudstaden

Bolagets modell är att erbjuda kontors- och butikslokaler på en koncentrerad yta i de allra mest attraktiva lägena i Stockholm och Göteborg.

Man ägde vid årsskiftet 29 fastigheter, så till antalet inte jättestort, men med en värdering på 47,7 mdkr vid årsskiftet 2019/2020 kvalar man in som den 3e största fastighetsägaren i Stockholm och 4e största i Göteborg. För närvarande utgör Stockholm 82% av och Göteborg står för resterande 18%.

Hufvudstadens affärsmodell är att vara en långsiktig ägare med kundfokus och hög kvalite både i förvaltning och utveckling av fastighetsbeståndet.

AVGÖRANDE FAKTORER FÖR VAD SOM ÄR DEN BÄSTA UTDELNINGSAKTIEN:

UTDELNINGSHISTORIK

Castellum har betalat utdelningar till sina ägare sedan börsnoteringen 1997, och man har höjt den varje år sedan dess, alltså 22 år i följd.

Hufvudstaden har utdelningshistorik tillgänglig sedan 1997, oklart om det är då man började betala, men man har nu i alla fall höjt den 19 år i följd.

Vinnare Rond #1: Castellum

DIREKTAVKASTNING

I skrivande stund handlas Castellum till en kurs runt 195,00 kr, att jämföra med årshögstat på 257 kr vilket även är ”All Time High”. Direktavkastningen ligger just nu kring 3,3% att jämföra med 5-års snittet på 3,9% och 10-års snittet på 4,1%.

Hufvudstaden handlas just nu för ca 120,00 kr jämfört med ATH tidigare i år på 203,60 kr. Nuvarande DA är 3,2 % att jämföra med snittet för 5 år på 2,7% och för 10 år på 3,0%.

Vinnare Rond #2: Castellum

HUR SÄKER ÄR UTDELNINGEN?

Överlag är min åsikt att både Castellum & Hufvudstadens utdelningar är väldigt säkra, och man kommer fortsätta att höja den inom en överskådlig framtid.

Castellum har en utdelningspolicy om att att löpande dela ut minst 50% av förvaltningsresultatet till aktieägarna, det finns inget övre tak fastslaget. För det senaste verksamhetsåret betalade man ut 56% av resultatet, vilket är lite över snittet för det senaste decenniet som ligger strax över 50% strecket.

Med nuvarande tillväxt av omsättning och framförallt av vinst och starka kassaflöde känns utdelningen väldigt säker.

Hufvudstaden har även dom en policy att dela ut minst 50% av nettoresultatet. Man har dock relativt konstant legat strax över 80% strecket det senaste decenniet, och nu senast för 2019 delade man ut 83%.

En central del i Castellum’s konservativa strategi är att bolaget skall ha en stark balansräkning och en låg finansiell risk. De konkreta målen är att belåningsgraden ej varaktigt skall överstiga 50%. Vid utgången av 2019 uppgick den till 43%. Målet för räntetäckningsgraden är att den skall vara minst 200%, och vid 2019 års slut uppgick den till hela 502%.

Över det senaste decenniet har bolagets belåningsgrad sjunkit successivt, och räntetäckningsgraden ökat rejält, så bolaget har helt klart en mycket stark finansiell ställning.

Huvudstadens nettobelåningsgrad för 2019 låg på ynka 16% vilket torde vara bland det lägsta i fastighetsbranschen, och tittar vi tillbaks 10 år ser vi att den aldrig varit högre än 20% vilket onekligen är ett styrketecken.

Sett till räntetäckningsgrad är Hufvudstaden ännu vassare än Castellum med hela 1180%.

Vinnare i Rond # 3: Knappt till Castellum pga lägre utdelningsandel vs. policy.

HUR ÄR UTDELNINGSTILLVÄXTEN?

Castellum och Hufvudstaden är idag det närmaste utdelningsaristokrater vi kommer i Sverige, båda bolagen är den absoluta eliten i vårt land. Historiken av utdelningshöjningar ser ut som följer:

Castellum : 1 år = 7 %, 3 år = 7,04%, 5 år = 8,86% & för 10 år är snittet = 7,60%.

Hufvudstadens utdelningstillväxt är som följer : 1år = 5 %, 3år = 3,67%, 5år = 4,70 % & snittet för 10 år = 5,42%

Vinnare rond # 4: Castellum

VINST OCH VINSTTILLVÄXT

Castellum fortsätter att ticka på i stabil takt, för helåret 2019 växte man omsättningen med 4,4%, från 5 577 MSEK till 5 821 MSEK. Under samma period ökade förvaltningsresultatet med 7% från 2 952 MSEK till 3146 MSEK. Första halvåret 2020 får definitivt ses som ett styrkebesked när man levererar tillväxt i förvaltningsresultat på 9%, detta trots att att i alla fall slutet av Q2 har viss påverkan från Corona krisen. Man når visserligen inte upp till sin målsättning att växa resultatet med 10%, men som helhet tycker jag ändå att man gör det bra.

Blir ytterst spännande att se hur man levererar i Q3. Nästa rapport presenteras den 15e Oktober.

Hufvudstadens nettottoresultat för 2019 ökade med 27,1 % från 4320 MSEK till 3146 MSEK, främst tilll följd av lägre orealiserade värdeförändringar I fastighetsbeståndet samt av vissa omräknade skattefaktorer.

Nettovinsten från löpande verksamhet ökade dock med 6,3% från 915 MSEK till 973 MSEK, ungefär i linje med de senaste 4 – 5 åren.

Hufvudstadens vinst växer fortsatt stabilt, om än i makligare takt än Castellum.

Vinnare rond 5: Castellum

VÄDERING

Castellum handlas just nu med en substansrabatt runt 0,5% att jämföra med dryga 10% rabatt för 6 månader sedan. Dock har snittet för de senaste 12 månaderna varit en premie på ca 2,1%.

Hufvudstaden handlas fortfarande med ca 33% substansrabatt vilket är relativt i linje med vad den har varit de senaste 6 månaderna, men ca 12% mer är snittet över 12 månader, och ännu mer om man sträcker utperspektivet ytterligare .

I dagsläget är Hufvudstaden klart undervärderat att jämföra med Castellum somi det närmaste är fullvärderat.

Vinnare rond 6: Hufvudstaden

KURSUTVECKLING

För att få en rättvis bild över tid har jag gjort tre st “head to head” jämförelser över 5, 10 & ca 23 år.

Över de seanste 5 åren har Castellum levererat en kurstillväxt på 57,5% att jämföra med Hufvudstadens 10,5%.

Sett över 10 år har Castellum levererat tillväxt på 139,8% medan Hufvudstaden bara mäktat med 79,4%.

Sträcker vi sedan ut perspektivet till när Castellum börsnoterades i mitten av 1997 är det total utklassning. Castellum har gett en kursökning om 1349%.

Hufvudstaden har i samma tidsspann levererat 279,2% vilket med nöd och näppe slår OMXS 30 indexet.

Faktorerar vi även in utdelningar blir skillnaden ännu större, Castellum har över den tidsperioden levererat en avkastning på 4159%…

Vinnare rond 7: Castellum på knockout.

Senaste kvartalsrapporten & framtidsutsikter

I Q2 2020 växte Castellum förvaltningsresultatet y/y från 817 MSEK till 895 MSEK vilket är en ökning med 10 % vilket är 100% måluppfyllelse.

Under samma period var Hufvudstadens bruttoresultat för förvaltningen 276,0 MSEK (339,0), alltså en minskning med 19 procent. Nettoomsättningen för perioden var 403,8 MSEK (466,1), en minskning med 13%.

Generellt tror jag att båda bolagen har bra framtidsutsikter, men det är nog inget snack om att Castellum kommer att växa betydligt snabbare, något som framgår tydligt när man läser VD kommentarerna i Q2 / halvårsrapporterna. Även om Castellums VD Henrik Saxborn är ödmjuk inför eventuell Coronainverkan på framtida resultat är det inget tvivel om att han ser ljust på framtiden.

Från Hufvudstaden är det desto försiktigare tongångar. Bolaget är lite mer av en stabil färja i grov sjö, och man är tydlig med att Corona har haft stor inverkan på verksamheten medans påverkan för Castellum hittills varit relativt liten.

Vinnare rond 8: Castellum

Min Slutsats?

Castellum är den överlägsna vinnaren i den här kampen med siffrorna 7 – 1.

Det är inte en slump att bolaget är mitt näst största enskilda aktieinnehav som i skrivande stund utgör 5,12% av portföljen.

Hufvudstaden utgör per idag 0,31% av portföljen och plockades i första hand in för att jag anser att bolaget är kraftigt undervärderat.

Såvida inget drastiskt inträffar kommer Castellum att leva kvar i portföljen under många år och åtnjuta såväl bra kurstillväxt som stabila utdelningshöjningar. Hufvudstaden är å andra sidan mer av ett spekulativt innehav som kan komma att avyttras om man får den förtjänta kursuppgången.

Är du investerad i något av bolagen?

KÄLLOR

o Castellum hel- och delårsrapporter & investor relations presentationer.

o Hufvudstaden hel- och delårsrapporter & investor relations presentationer.

o Avanza & Börsdata

DISCLAIMER

Jag tar inget som helst ansvar för eventuella felräkningar och / eller tankevurpor. Jag tillhandahåller ej heller någon form av rådgivning. Gör din egen analys innan du köper. Du får ta detta för vad det är, inspiration och / eller underhållning….!