Real Estate Investment Trusts (REITs) har varit en populär bolagsform för utdelningsinvesterare i USA i flera decennier, och sedan nätmäklarnas intåg i Sverige med ett starkt ökat utbud för oss investerare, så även här.

Det finns idag ca 225 börsnoterade REITs i USA, de flesta listade på NYSE. Totalt har dessa en market cap på strax över $ 1 biljon, mao knappt 1/2 Apple Inc, bara så att man får lite perspektiv…

Utöver de publika REITsen finns det ytterligare drygt 800st som är olistade.

Det tveklöst mest välkända bolaget i sektorn är Realty Income – “The Monthly Dividend Company”, en så kallad Net Lease REIT, och ett helt fantastiskt bolag om vilket det dagligen skrivs åtskilliga spaltmeter olika bloggar och forum.

Istället för att skriva ännu en lovsång till #O tänkte jag belysa två lite mindre, och för det bredare investerarkollegiet kanske inte fullt så välkända Net Lease REITs, STORE Capital & W.P. Carey.

Den som är någorlunda väl insatt i REITs vet redan att båda dessa bolag tillhör de absolut bästa i segmentet, och i många avseenden ett bra komplement i portföljen till Realty Income.

KORT BAKGRUND OM FÖRETAGEN:

S.T.O.R.E. Capital (Single.Tenant.Operational.Real.Estate.) grundades 2011 av ett gäng veteraner från REIT branschen, med VDn Chris Volk i spetsen. Med sig i bagaget har man bla Spirit Finance Corp. som man tog till börsen 2004, och som man sedemera sålde till ett privat investerarkonsortium 2007 efter en CAGR på 18,5%.

STORE listades på NYSE 2014 under tickern STOR. 2017 investerade Warren Buffett’s Berkshire Hathaway $ 377 MUSD i STORE, och i somras ökade man på innehavet ytterligare till att man nu äger 24,4 miljoner aktier i bolaget och med det drygt 10% av det totala kapitalet.

Bolaget äger i dagsläget 2,554 fastigheter fördelat på 503 kunder i 113 olika branscher och man finns i 49 olika delstater.

STORE har en market cap på $ 6,9 BUSD (vilket är ca 1/3 av Realty Income) och omsatte 2019 $ 668 MUSD med en nettovinst på dryga $ 285 MUSD. Bolaget har idag 97 anställda och huvudkontoret ligger i Scottsdale, Az.

Här följer en 45 sekunders videointroduktion av bolaget från VDn Chris Volk: https://youtu.be/11T2gecKQ6Q

W.P. Carey grundades 1973 av William P. Carey i New York City, NY. Bolaget listades på NYSE 1998, och har idag en market cap på $ 12,4 BUSD och är således nästan dubbelt så stort som STORE Capital.

Bolaget omsatte 2019 $ 1,23 BUSD med en vinst på $ 342 MUSD och har för närvarande 204 anställda.

Till skillnad från STORE Capital är W.P. Carey även verksamma utanför USA, med ca 35% av omsättningen från Europa och runt 2% från ”övriga territorier” tex i Asien. Man äger totalt 1216 fastigheter fördelat på 352 hyresgäster med en genomsnittlig kontraktslängd på 10,7 år.

JÄMFÖRELSE AV BOLAGENS AFFÄRSMODELLER:

STORE Capitals affärsmodell är som namnet antyder fokuserade på att äga och leasa ut fristående fastigheter till enskilda hyresgäster. Fokuset ligger på “mid-market” där medianomsättningen är $ 54 MUSD per år.

Av bolagets 2,554 fastigheter utgör 75% mindre än 1%, och ingen utgör mer 3% av totalen, beläggningsgraden per Q2 2020 låg på 99,5%. Man adderar i snitt 73 nya fastigheter per kvartal varav 14 av dessa är till nya kunder, och snitt transaktionen ligger kring $ 10 MUSD.

Utslaget på samtliga hyresgäster ligger den genomsnittliga kontraktslängden på 14 år och den inbakade årliga hyreshöjningen landar på ca 1,9%.

Här kan du läsa mer om STORE Capital s affärsmodell, diversifiering och nyckeltal etc från Q2 2020 rapporten; http://ir.storecapital.com/Cache/IRCache/7bca1449-7d06-aa54-31aa-21861b9c7411.PDF?O=PDF&T=&Y=&D=&FID=7bca1449-7d06-aa54-31aa-21861b9c7411&iid=4553160

Lite fördjupning i STORE Capital’s affärsmodell, detta är en ganska lång och helt färsk artikel skriven av STORE’s VD Chris Volk, men väldigt läsvärd för att förstå såväl bolaget som branschen: https://seekingalpha.com/article/4371726-case-for-store

W.P. Carey fokuserar i huvudsak på industri-, lager-, kontor-, retail- och self-storage fastigheter där 99% av kontrakten har inbyggda hyreshöjningar på ca 1,9% per år, och en beläggningsgrad som för närvarande ligger på 98,9%. Top 10 hyrsegästerna utgör per Q2 2020 21,6% av intäkterna, där den största hyresgästen står för 3,4%.

Generellt fokuserar W.P. Carey på lite större bolag och hyresgäster än STORE Capital. Ser man på Top 10 listan av syns det rätt tydligt, och man ser även att hälften av inte är belägna i USA.

FAKTORER SOM AVGÖR VILKET BOLAG SOM ÄR DEN BÄSTA UTDELNINGSINVESTERINGEN:

1. UTDELNINGSHISTORIK

STORE Capital började betala utdelningar till sina ägare, och man har höjt den varje år sedan Januari 2015.

W.P. Carey har däremot betalat utdelning till aktieägarna ända sedan 1998, och man har höjt den varje år sedan dess, m.a.o. 22 år i rad och är därmed bara 3 år bort från att bli en ”Dividend Champion”

Vinnare Rond #1: W.P. Carey

2. DIREKTAVKASTNING

I skrivande stund handlas STORE Capital till en kurs runt $ 27,70, att jämföra med årshögstat på $ 40,96 vilket även är ”All Time High” så det finns en hel del ”luft” här. Följaktligen är även nuvarande direktavkastning på 5,05 % högre än DA snittet de senaste 4 åren som ligger på 4,81% och hela 34,7% över 2019 års DA snitt på 3,75%.

W.P. Carey handlas just nu för ca $ 71,30 jämfört med ATH tidigare i år på $ 93,62 på $. Nuvarande DA är 5,84% vilket dock är lägre snitt DA’n för de senaste 4 åren på 6,25% dock över 2019 års snitt på 5,06%.

Vinnare Rond #2: W.P. Carey

3. HUR SÄKER ÄR UTDELNINGEN?

Överlag är min åsikt att både STORE Capital och W.P. Carey’s utdelningar är relativt säkra, och att man kommer fortsätta att höja den inom en överskådlig framtid. Dock kommer man förmodligen att växa sin utdelning i lite olika takt.

Nyckelparametern för en REITs utdelningssäkerhet i ”Coronatider” är nivån på hyresinbetalningarna. För Juni, Juli och Augusti ser det ut som följer:

STORE Capital – 78, 86 & 86%. Per den 1a augusti var 93% av alla fastigheter öppna för business.

W.P. Carey : 98, 98 & inget data för augusti, men sannolikt i samma härad vilket är bäst i Net Lease segmentet.

Trots att STORE just nu har en betydligt lägre andel betalda hyror, är intäkterna enligt bolaget helt säkrade, där man har jobbat med varje enskild hyresgäst för att ge dom möjlighet att betala hyrorna i en takt som fungerar för dom.

Utöver hyresinbetalningarna är självfallet utdelningsandelen av yttersta vikt för att bedöma hur säker utdelningen är samt potentialen för framtida höjningar. Till skillnad från ”vanliga” bolag där man tittar på andelen utdelad vinst är nyckeltalen för REITs ”Funds From Operations” – FFO eller ”Adjusted Funds From Operations” – AFFO det man går på.

STORE Capital’s FFO payout ratio ligger för närvarande kring 76% vilket är i linje med var den har legat de senaste fyra åren.

W.P. Carey’s FFO payout ligger för närvarande en bra bit högre på 90,2% vilket skulle kunna vara en röd flagga, men… bolaget har relativt konstant legat mellan 85 – 93% de senaste 4 åren, och under den tiden även höjt utdelningen om än i modesta inkrement.

Jag blir inte jätteoroad av W.P. Careys högre utdelningsandel, men… självfallet vore det att föredra om man kunde komma ner kring 85% framöver.

En snabb titt på balansräkningarna visar att STORE per den senaste delårsrapporten har en kassa på $ 699 MUSD (i slutet av mars i år tog man ut $ 450 MUSD från sin löpande kreditlina, därav att kassan är högre än normalt) och totala skulder på $ 4,2 BUSD. I jämförelse sitter W.P. Carey med en kassa på $ 137 MUSD och en total skuld på $ 6,1 BUSD.

Vinnare i Rond # 3: STORE Capital

4. HUR ÄR UTDELNINGSTILLVÄXTEN?

W.P. Carey har betalat utdelning ända sedan 1998, och under den tiden har man aldrig sänkt den vilket är ett mycket gott betyg. Tillväxten har undantaget perioden 2012 – 2014 varit relativt låg, men ändå ett styrketecken att klara av både IT Bubblan, Finanskrisen och Corona utan att sänka utdelningen. Under 2020 har man tom gjort två stycken höjningar. Visserligen bara någon tiondels procent, men signalvärdet i dessa är desto större.

STORE Capital som är ett mycket yngre bolag har självfallet inte samma historik, men under den tid man betalt utdelning har man höjt den med totalt 40%.

Tittar vi på utdelningstillväxten över 1, 3, & 5 år för att kunna jämföra sida vid sida, får vi följande resultat.

STORE Capital : 1 år = 4,06 %, 3 år = 5,99 %, & 5 år = 11,08 %. STORE har bara betalat utdelning sedan januari 2015 och mellan den första och andra kvartalsutdelningen höjde man med hela 119% därav det höga 5 års snittet.

STORE’s utdelningstillväxt är bland de bästa i segmentet vilket man gillar att poängtera i sina IR- och kvartalspresentationer.

W.P. Careys utdelningstillväxt är som följer : 1år = 0,85%, 3år = 1,76% % & 5år = 2,36 %. Ser vi över ett spann på 10 år har man dock höjt den årliga utdelningen med ett snitt på 6,16%. Det höga 10 årssnittet är mest till följd av ett rejält skutt mellan 2012 och 2013 då man konverterade bolaget till att bli en REIT.

Vinnare rond # 4: STORE Capital trots kortare historik. Nuvarande höjningstakt avgör.

5. VINST OCH VINSTTILLVÄXT

Av alla olika typer av REITs är (Triple) NetLease REITs nog tveklöst den mest gynsamma och gjort rätt, mest lönsamma bolagsstrukturen att driva.

Kontrakten är oftast långa, 10 – 15 år är inte ovanligt, för restauranger ser man ibland tom kontrakt som är på över 20 år. Lägg till detta hyresgäster med hög kreditvärdighet som dessutom per avtal är ålagda att stå för allt underhåll av fastigheterna, betala fastighetsskatten samt försäkringar så har man en väldigt stabil och förutsägbar intäksström.

Med ett (Triple) NetLease upplägg blir REITs som tex STORE Capital, W.P. Carey och Realty Income mer av experter på kreativa finansieringsupplägg än faktiska fastighetsbolag.

Vid en snabb jämförelse skiljer sig STORE och W.P. Carey en hel del då dom befinner sig i olika skeenden i sin livscykel som bolag. STORE har funnits i mindre är 10 år och växer fortfarande snabbt, medan W.P. Carey som funnits sedan 1998 är ett mognare och lite ”konservativare” bolag.

2019 tjänade STORE Capital $ 285 MUSD, vinsten per aktie var $ 1.99 och FFO för helåret var $ 1,84/aktie. De senaste 5 åren har STORE växt väldigt stabilt och FFO har växt med 7,3% i snitt per år under perioden.

Utöver vinsttillväxten ökar STORE Capital även omsättningen ganska rejält, de senaste 5 åren har man mer än dubblerat den från $ 285 MUSD under 2015 till $ 659 MUSD för 2019.

Summerar vi ihop betygen för värde, tillväxt, lönsamhet och analytikernas konsensus ser det ljust ut för STORE Capital.

W.P. Carey tjänade under 2019 $ 305,24 MUSD, vinst per aktie var $ 1,98 och FFO landade på $ 4,62/aktie. Sett över de senaste 5 åren har W.P. Carey’s FFO varit lite ojämnare, och tillväxten för perioden snittar ”bara” 5,5%.

Precis som vinsttilväxten är W.P. Carey’s omsättningstillväxt mer eller mindre flat.

Summerade betyg för värde, tillväxt, lönsamhet och analytiker konsensus för W.P. Carey är ganska ljummet:

Vinnare rond 5: STORE Capital.

6. VÄDERING

STORE handlas för närvarande till P/E 25 och W.P. Carey till 35,8. För REITs är dock ”Price to FFO” en viktigare värderingsmetod än P/E, och här har STORE en P/FFO multipel på 15,11 att jämföra med W.P. Carey’s 15,32 vilket nästan är ”dött lopp”.

Sett till vad analytiker tycker finns det på MarketBeat 6 som säger behåll och 4 som har köp på STORE med en ner sida för aktiekursen på 10% vs 2 behåll och 2 köp och en uppsida på 3% för W.P. Carey.

Dessa rekommendationer är som oftast mer sett till potentiell kursökning i närtid, hellre än totalavkastning över många år vilket jag som utdelningsinvesterare tittar mer på, så jag fäster inte så stor vikt vid dem.

Vinnare rond 6: oavgjort

7. KURSUTVECKLING

Gör vi en jämförelse över 5 år är det inget snack, STORE slår W.P. Carey lätt med en kursuppgång för perioden på 35,32% vilket ger en CAGR på 7,06%, att jämföra med WPC som landar på 19,46% vilket ger en CAGR på 3,89%.

REITs är en av de aktieslag som fick väldigt mycket stryk vid ”Corona kraschen” i våras och som i mångt och mycket inte återhämtat sig ännu. W.P. Carey är ner 12,47% YTD vilket nästan kan anses trivialt jämfört med STORE som är ner hela 25%.

Att STORE är ner dubbelt så mycket som W.P. Carey är inte konstigt då 17,8% av hyresgästerna utgörs av full-service restauranger, gym och biografer som drabbades extremt hårt av nerstängningarna. Det sagt är det imponerande att STORE trots det fått in så stor andel av hyrorna som redovisat.

Vinnare rond 7: STORE Capital

8. Senaste kvartalsrapporten & framtidsutsikter

STORE’s Q2 rapport var som väntat tufft med tanke på andelen nedstängda hyresgäster där man rapporterade en vinst per aktie på $ 0,16 att jämföra med $ 0,50 för Q2 2019. W.P. Carey hade det lite muntrare när man rapporterade en vinst på $ 1,11 per aktie jämfört med $ 1,07 för samma kvartal 2019.

Sett över helåret 2019 hade STORE en vinst per aktie på $ 1,24 per att jämföra med $ 1,06 för 2018, en ökning på 17%. W.P Carey tjänade för helåret $ 0,75 per aktie jämfört med $ 1,33 för 2018, en minskning på 43,6%.

Över de senaste 4 – 5 åren växer STORE både omsättning och vinst klart snabbare än W.P. Carey, sliden nedan visar tydligt att detta är ett bolag på rejäl frammarsch på fler fronter än en.

Som illustrerat under ”rond 5” är W.P. Careys tillväxt ytterst måttlig och inget man pratar speciellt mycket i sina IR presentationer, men fokuserar mer på stabilitet över lång tid, vilket iofs är helt OK för mig som utdelningsinvesterare.

Vinnare rond 8: STORE Capital

Övriga observationer

Jag gillar båda bolagen skarpt. W.P. Carey är ett mognare, lite mer anonymt, konservativt, stabilt och väl diversifierat bolag som man kan luta sig mot när det stormar.

STORE Capital är betydligt mer offensiva och har i den smått ”GURU förklarade” och högt ansedde VDn Chris Volk en väldigt synlig och transparent ledare som inger ett stort förtroende. Att man sedan har Berkshire Hathaway som storägare gör det inte sämre.

Min Slutsats?

I min faktabserade men även lätt subjektiva analys finns det en klar vinnare då STORE Capital vinner 5 av de 8 ronderna. Det räcker egentligen som motivation, men STORE vinner också de i mitt tycke viktigaste kategorierna, utdelningssäkerhet, utdelningstillväxt och vinsttillväxt samt totalavkastning.

Detta sagt är både STORE och W.P. Carey två väldigt bra och välskötta bolag, och jag är investerad i båda där STORE utgör lite drygt 2,2% av portföljen, och W.P. Carey ca 1,9%.

Är du investerad i något av bolagen?

KÄLLOR

o STORE Capital hel- och delårsrapporter & investor relations presentationer.

o W.P. Carey hel- och delårsrapporter & investor relations presentationer.

o MarketBeat, Seeking Alpha & Avanza

DISCLAIMER

Jag tar inget som helst ansvar för eventuella felräkningar och / eller tankevurpor. Jag tillhandahåller ej heller någon form av rådgivning. Gör din egen analys innan du köper. Du får ta detta för vad det är, inspiration och / eller underhållning….!