Nej, jag skall egentligen inte ens fundera på att plocka in fler fastighetsbolag i portföljen då det är den sektor som numera väger klart tyngst i väskan efter att jag rensade ut majoriteten av mina bankinnehav i våras…

…men… när det finns kvalitetsbolag som handlas till en väldigt hög substansrabatt, och en just nu historiskt hög direktavkastning och som dessutom höjt utdelningen 19 år i följd är det svårt att inte bli intresserad.

En undervärderad utdelningsstjärna?

Bolaget jag pratar om är förstås Lundbergägda Hufvudstaden, grundat 1915 och noterat på Stockholmsbörsen sedan 1938. Bolagets modell är att erbjuda kontors- och butikslokaler på en koncentrerad yta i de allra mest attraktiva lägena i Stockholm och Göteborg.

Man ägde vid årsskiftet 29 fastigheter, så till antalet inte jättestort, men med en värdering på 47,7 mdkr vid årsskiftet 2019/2020 kvalar man in som den 3e största fastighetsägaren i Stockholm och 4e största i Göteborg. För närvarande utgör Stockholm 82% av och Göteborg står för resterande 18%.

Vilka faktorer attraherar?

Förutom att det är ett utomordentligt välskött bolag med Fredrik Lundbergs trygga hand vid rodret finns det ett antal faktorer som gör att jag är riktigt intresserad av att plocka in bolaget i portföljen…

Substansrbatten ligger just nu på (historiskt?) höga 40,85% att jämföra med 12 månaders snittet på 16,09%.

Utdelningshöjningar

Hufvudstaden har alltså har höjt utdelningen 19 år i följd, just nu bara Castellum som spöar det, och de senaste 10 åren har man höjt utdelningen med i snitt 6,4 % per år. Bolagets utdelningspolicy säger att man skall dela ut minst 50% av nettovinsten. De senaste 10 åren har man legat relativt stabilt kring 80% strecket.

Direktavkastningen

Nuvarande direktavkastning i juli 2020 ligger på ca 3,5% vilket är det högsta på 9 år. Sedan 2011 har direktavkastningen sjunkt successivt, och de senaste 2 -3 åren har den legat kring 2 – 2,5%.

Nettobelåning- och räntetäckningsgraden

Nettobelåningsgraden för 2019 låg på ynka 16% vilket torde vara bland det lägsta i fastighetsbranschen, och tittar vi tillbaks 10 år ser vi att den aldrig varit högre än 20% vilket onekligen är ett styrketecken.

Räntetäckningsgraden låg under 2019 på 11,4 gånger, och den har varit i en klart stigande trend de senaste fyra åren.

Vakansgraden

Vakansgraden de senaste 10 åren har kontinuerligt legat mellan 3 – 5%, just nu ca 4%. De senaste två åren är det främst butiker i Stockholm och Göteborg som ökat en del, medan kontorsutbudet i Göteborg som haft högst vakanser sjunkt lite. Det framgår inte i detalj, men min take på ökningen av vakanser för butiksutbudet härhör sig till NK där man haft en hel del ombyggnationer och uppfräschningar.

Om vi räknar bort pågående utvecklingsprojekt landade vakansgraden för 2019 på 1,7% vilket får anses vara riktigt bra.

Vad attraherar inte?

Som de flesta bolag finns det alltid någon eller några faktorer som gör att man som investerare tvekar och tänker en extra gång innan man investerar i det. Jag hittar inte jättemycket att klaga på med Hufvudstaden, men om man skall klaga på eller fundra över något är det följande:

• Fastighetsbeståndet utgörs uteslutande av kontor och butiker… något som skytts som pesten sedan Corona viruset slog till, men… ser man på vilka lägen Hufvudstaden innehar och vilka hyresgäster man har är det inte lika avskräckande i min mening. Marknaden håller dock inte med för tillfället, men jag tror mer att det beror på att alla bolagen i sektorn med den här typen av bestånd ”dras över en kam…”.

I princip obefintligt insiderägande bland de som sitter i ledningsgruppen. Det är egentligen bara fd / utbrände (?) VDn Ivo Stopner som sitter på en rejäl post. Tf VD Bo Wikare äger per Årsredovisningen för 2019 fjuttiga 62 aktier… Det är helt enkelt för dåligt.

Jag tycker det är en självklarehet att personer med ledande befattningar i ett noterat bolag har ett rejält eget aktieinnehav för att visa att man verkligen tror på bolaget och har lite ”skin in the game”.

I styrelsen ser det emellertid helt annorlunda ut, där har samtliga allt från 1,000 aktier upp till ordföranden, Fredrik Lundberg som sitter på 1,850,412 aktier och därmed dryga 45% av kapitalet i bolaget.

Hufvudstadens aktiekurs har utvecklats ”sådär” sedan starten av 2019 då man gått betydligt sämre än FB Index och även underpresterat OMXS30.

Sträcker vi däremot ut perspektivet till 19 år, alla år i sträck som utdelningen höjts, spöar man index rejält.

Utdelningsfakta och historik

Hufvudstaden har som nämnt ovan höjt utdelningen 19 år i följd, och man har gjort det med i snitt 6,4% per år. Inte fantastiskt, men ändå helt ok. Om man som nu kommer in på en direktavkastning till 3,48% finns det lite ”att jobba med”.

Om vi ponerar att man håller samma höjningstakt framöver, och att vi inte gör mer än ett initialt köp (högst osannolikt, men för exemplets skull…) så landar min Yield On Cost på 4,75% efter 5 år, och 6,47% efter 10 år. Jag är helt ok med en sådan utveckling.

De senaste 10 åren har utdelningsandelen legat strax över 80% av nettovinsten, och policyn under samma tidsspann stipulerar att man skall dela ut minst 50% av nettot.

Min slutsats

I skrivande stund är det väldigt svårt att överblicka vilken inverkan Coronapandemin kommer att ha på Hufvudstaden med ett fastighetsbestånd som utgörs enkom av butiker, kontor och tillhörande parkeringsgarage etc. Hade det varit ett annat bolag med dylika fastigheter på sämre lokationer hade jag definitivt inte varit intresserad, men…

Med alla faktorerna beskrivna och diskuterade ovan har jag en positiv inställning till att ta en position i bolaget. Det som gjort att jag tidigare aldrig köpt in mig i Hufvudstaden är att direktavkastningen hovrat kring 2% strecket vilket jag tycker är för lågt för ett moget bolag med begränsad tillväxt.

Med nuvarande substansrabatt på dryga 40%, en nertryckt aktiekurs och en direktavkastning på nästan 3,5% är det trots allt en ”no brainer” att initiera en position i Hufvudstaden.

Trots att jag varit hyfsat aktiv med att bygga upp min ”Tillväxtportfölj” de senaste veckorna, kom det lägligt in lite cash på kontot i slutet av förra veckan då jag sålde av det sista av mitt lilla innehav i Clas Ohlson. Detta gjordes pga tre faktorer, VDn Lotta Lyrå lämnar, jag har gjort ca 50% vinst på kursen och slutligen har bolaget beslutat att man inte kommer att betala någon utdelning kommade år. Allt sammantaget känns det rätt att kliva av ”Classetåget” för nu.

Min initiala position i Hufvudstaden kommer att landa kring 0,3% av den totala portföljen. Återstår att se hur långt den får växa, dels beroende på kursutvecklingen samt storleken på fastighetssektorn i min totala portfölj. Upp till 1 – 1,5% känns hyfsat ok, men tiden får utvisa vart det landar.